Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Co trzeba o nim wiedzieć

W obliczu rosnących stóp procentowych sporo osób rozważających zaciągnięcie wieloletniego zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny, zastanawia się, czy warto wybrać kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Tego typu rodzaj oprocentowania może być dobrym pomysłem, ale musimy pamiętać o kilku istotnych kwestiach. Przede wszystkim okresie gwarantowanym przez bank i realnej wysokości tego oprocentowania. Nie zawsze się to bowiem opłaca.

Czym jest stałe oprocentowanie kredytu?

Zanim przejdziemy do rozważań nad tym, czy warto decydować się na stałe oprocentowanie, musimy w kilku słowach nadmienić, czym ono w ogóle jest. Tak więc o stałym oprocentowaniu mówimy wtedy, gdy zawierając umowę kredytową, bank nie uzależnia wysokości miesięcznej raty od tzw. stawki WIBOR, która zależna jest przede wszystkim od wysokości stóp procentowych ustalonych w danym okresie przez Narodowy Bank Polski.

W ostatnich miesiącach temat stóp procentowych to jedno z najchętniej podejmowanych zagadnień w mediach głównego nurtu. I nic dziwnego, 99 proc. wszystkich kredytów hipotecznych w Polsce udzielanych jest właśnie na zmienną stawkę oprocentowania, a działania Narodowego Banku Polskiego i decyzje Rady Polityki Pieniężnej mają bezpośredni wpływ na wysokość miesięcznych rat. Każda podwyżka stóp procentowych o 50 pkt, to 0,5 proc. wyższe oprocentowanie kredytu. To zaś, w przypadku kredytów hipotecznych wiąże się z ratą wyższą nawet o 100 zł miesięcznie.

Inaczej wygląda to w przypadku oprocentowania stałego, czyli takiego, które nie zmienia się ani w sytuacji gdy stopy procentowe są obniżane, ani gdy RPP je podnosi. Zaletą stałego oprocentowania jest zatem pewność miesięcznej raty kredytu przez cały okres trwania umowy. Ale uwaga, w przypadku kredytu hipotecznego, rzadko który bank zdecyduje się na objęcie stałym oprocentowaniem pełnego okresu kredytowego.

Dlaczego banki oferują głównie oprocentowanie zmienne?

Do niedawna praktycznie żaden bank nie oferował stałego oprocentowania kredytów hipotecznych, a nawet jeśli, to oferty te nie były szeroko promowane. Powodów może być wiele, jednak wszystko zależy wyłącznie od polityki banku. Pamiętajmy jednocześnie, że banki pożyczając pieniądze między sobą, także opierają się w większości na stawkach WIBOR, więc trudno się dziwić, że nam konsumentom proponują to samo. Kolejną kwestią jest to, że sprzedaż kredytu ze stałym oprocentowaniem byłaby znacznie trudniejsza marketingowo. W czasach gdy stopy procentowe oscylowały w granicach 0,1-1,75 proc. oferowanie kredytu droższego nierzadko nawet o 2-3 proc. byłoby pozbawione logiki. Banki nie liczą na to, że podwinie nam się noga, gdy RPP podniesie stopy procentowe i dzięki temu “zyskają nieruchomość” (wprost przeciwnie), ale mają konkurencję, która także aktywnie stara się pozyskać klientów. Dla nas – konsumentów – to, co tańsze, jest przecież bardziej atrakcyjne. Sprzedaż drogiego kredytu w dobie niskich stóp procentowych i szerokiej konkurencji, jest naprawdę dużym wyzwaniem.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem dostępny w każdym banku

Zgodnie z Rekomendacją S Komisja Nadzoru Finansowego narzuciła niedawno na banki konieczność przygotowania ofert kredytów hipotecznych ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem (minimum 5-letnim). Ma to chronić kredytobiorców przed zmianą wysokości stóp procentowych, a tym samym nieoczekiwanym wzrostem rat kredytów, jak ma to miejsce aktualnie. Zauważmy bowiem, że tylko na przestrzeni 3 ostatnich miesięcy Rada Polityki Pieniężnej 3-krotnie już podwyższała stopy procentowe, a jak wskazują ekonomiści, jesteśmy aktualnie w cyklu podwyżek i oprocentowanie kredytów w 2022 roku prawdopodobnie jeszcze kilkukrotnie wzrośnie.

Większość banków dostosowując się do wytycznych KNF, postawiła jednak na tę drugą opcję, czyli wyłącznie okresowo stałe oprocentowanie, co oznacza to, że realnie otrzymujemy pewność stałej miesięcznej raty wyłącznie przez 5 lat. W niektórych bankach wydłużono ten czas do lat sześciu.

Czy warto wybrać kredyt ze stałym oprocentowaniem?

Ten aspekt – okresowość stałego oprocentowania kredytów hipotecznych – powinien być zatem pierwszym, który weźmiemy pod uwagę, jeśli zastanawiamy się na rodzajem oprocentowania. Zauważmy bowiem, że kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem nierzadko nawet 30-letnim, więc pewność zyskujemy jedynie na krótki okres. Nie mamy zatem żadnej gwarancji, jaką realnie wysokość będą miały nasze raty po tym terminie.

Kolejną kwestią jest sama wysokość oprocentowania. Nie miejmy złudzeń, że będzie, chociaż zbliżone do tego, które otrzymujemy w przypadku zmiennej stawki. Banki także nie wiedzą, jakie będą uwarunkowania gospodarcze za kilka lat i jakie decyzje podejmie w tym czasie Narodowy Bank Polski. Muszą zatem minimalizować ryzyko ewentualnych działań Rady Polityki Pieniężnej poprzez oferowanie wyższego oprocentowania. To może różnić się od zmiennego nawet o 2,5 proc., co finalnie przełoży się nawet na kilkudziesięcioprocentowy wzrost miesięcznej raty.

Na koniec pamiętajmy, że każdy kredyt hipoteczny różni się od siebie wieloma czynnikami. Począwszy od naszych możliwości finansowych, wieku, doświadczenia kredytowego, poprzez wartość i położenie nieruchomości, na wyborze banku skończywszy. Nie warto zatem z góry przesądzać, która forma oprocentowania jest lepsza, a która gorsza. Każda z nich ma swoje wady oraz zalety. W sytuacji, gdy koniunktura gospodarcza może sugerować konieczność obniżania stóp procentowych, na kredycie opartym o WIBOR możemy tylko zyskiwać. W aktualnym otoczeniu gospodarczym kredyt ze stałym oprocentowaniem wydaje się być lepszym rozwiązaniem. Unikniemy dzięki temu zmiany wysokości miesięcznych rat, gdy RPP będzie po raz kolejny podnosiła stopy procentowe.

Tak jak wspomnieliśmy jednak powyżej. Wszystko zależy od kilku czynników, dlatego warto wcześniej skonsultować się z profesjonalnym ekspertem finansowym, który pomoże dobrać finansowanie skrojone na naszą miarę. Pamiętajmy bowiem, że kredyt hipoteczny to jedna z najistotniejszych decyzji, jakie większość z nas podejmuje w życiu. Może być albo spełnieniem marzeń, albo skutkować wieloletnim refluksem.

Zdjęcie główne: Karolina Grabowska z Pexels