Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – jak ominąć czyhające na nas pułapki?

Świadomość spłaty kredytu hipotecznego może zdecydowanie zadziałać negatywnie na nasz komfort psychiczny, zwłaszcza jeżeli do zakończenia okresu kredytowania pozostało jeszcze wiele lat. Zredukowanie do minimum chociażby całości zadłużenia jest niewątpliwie marzeniem każdego kredytobiorcy. Taki manewr jednak nie zawsze jest opłacalny a wszystko uzależnione jest od wysokości prowizji, jakiej przy spłacie kredytu może zażądać od nas bank. 

Czy opłaca się przed czasem spłacać kredyt hipoteczny?

Decyzja o wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego nie zawsze jest opłacalna. Składa się na to wiele uwarunkowań a całość reguluje ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym. Zgodnie z przepisami tejże ustawy kredytobiorca ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub też części kredytu hipotecznego przed wyznaczonym terminem. Bank jednak w tej sytuacji jest uprawniony do zastrzeżenia w umowie o kredyt hipoteczny rekompensaty, w przypadku gdybyśmy chcieli nagle spłacić całość lub część naszego kredytu hipotecznego.

Zgodnie z przepisami ww. ustawy kredytobiorca może:

• 1.W każdym czasie dokonać częściowej lub całej przedterminowej spłaty kredytu;
• 2. Wystąpić z wnioskiem do banku o informację związaną z opłatami dotyczącymi szybszej spłaty kredytu hipotecznego. 
• 3. Odzyskać odsetki oraz inne koszty przypadające za ten czas, o który skrócono umowę w związku z przedterminową spłatą kredytu.

W jakich sytuacjach spłata kredytu hipotecznego przed czasem jest opłacalna?

Bank ma prawo przyznać kredyt hipoteczny ze zmienną lub też stałą stopą procentową. W obydwu tych przypadkach obowiązują różne uregulowania. I tak oto jeżeli np. zaciągniemy kredyt ze zmienną stopą procentową, wówczas po 3 latach regularnego spłacania bank nie może pobierać opłat za przedterminową spłatę. Jeśli natomiast zdecydujemy się na spłatę kredytu hipotecznego przed upływem 3 lat, to musimy liczyć się z opłatą do 3% spłacanej kwoty.

Jeżeli więc spłata całości lub części kredytu hipotecznego nie nastąpiła w przeciągu 3 lat od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny, w przypadku kredytu oprocentowanego zmienną stopą procentową, wówczas kredytodawca nie może żądać rekompensaty za spłatę kredytu w późniejszym terminie.

Przy zmiennej stopie procentowej bank może żądać od nas rekompensaty więc jedynie wtedy, gdy zdecydujemy się spłacić kredyt w przeciągu 3 lat od momentu podpisania ww. umowy. Zapis ten uregulowany jest w ustawie o kredycie hipotecznym a więc jest “sztywny” i dotyczy wszystkich banków w całej Polsce. Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku zawarcia umowy “ze stałą stopą procentową”.

Przy kredycie ze stałą stopą procentową całkowita spłata kredytu hipotecznego raczej nie będzie się opłacać. Bank wówczas może żądać od nas rekompensaty za przedterminową spłatę przez cały okres trwania umowy. I tutaj również wszystkie banki w Polsce posiadają niestety to niewygodne dla kredytobiorcy uprawnienie uregulowane w ustawie. Jak więc widzimy, nie zawsze wcześniejsza spłata kredytu będzie  opłacalna i warto zasięgnąć rady doświadczonego eksperta, który z pewnością “wyłapie” wszystko to, co banki chciałyby przed nami ukryć.

 Jeżeli umowa kredytowa została podpisana po 21 lipca 2017 r. i minie już więcej niż 3 lata od uruchomienia kredytu, nie będziemy musieli ponosić dodatkowych kosztów związanych z wcześniejszą spłatą. Natomiast jeżeli umowa została podpisania przed 21 lipca 2017 r., lub nie minęło jeszcze 3 lata od jej podpisania to musimy upewnić się jakiej opłaty za wcześniejszą spłatę  zażąda od nas bank. 

Jak widać zawiłości nie ma tu końca…

W jaki sposób dokonać spłaty kredytu hipotecznego przed wymaganym terminem?

Wcześniejszej spłaty kredytu można dokonać na dwa sposoby. Pierwszym sposobem będzie dokonanie nadpłaty, czyli spłaty kwoty wyższej niż wyliczona przez bank rata kredytu. Wówczas możemy liczyć na obniżenie przez bank kolejnych rat, jak również skróceniem okresu kredytowania, co z kolei wiąże się również z redukcją części żądanych od nas odsetek.

Drugi sposób natomiast polega na przedterminowej spłacie kredytu hipotecznego w całości. Czynność ta jednak może wiązać się z koniecznością uiszczenia dodatkowej prowizji. Całkowita spłata kredytu hipotecznego niewątpliwie może zdecydowanie podnieść nasz komfort psychiczny, jednak zanim tego dokonamy, sto razy rozważmy wszystkie “za” i “przeciw”, a zdecydowanie najlepszą drogą będzie skierowanie  pytania do eksperta.

Tak więc wybór sposobu zależy od tego, czy zamierzamy spłacić kredyt w całości czy też tylko w części.

Jeśli już uzyskamy fachową poradę eksperta i załatwimy wszystkie niezbędne formalności, bank przestanie być właścicielem naszego mieszkania a w naszym budżecie może pojawić się nawet o kilka tysięcy więcej.

Jak uniknąć czyhających na nas pułapek?

Przy możliwościach i chęciach wcześniejszej spłaty musimy koniecznie upewnić się, że koszt odsetek za pierwszy okres obowiązywania umowy nie będzie niższy od kosztu obowiązkowej prowizji za wcześniejszą spłatę. W takim przypadku warto wstrzymać się z tą decyzją aż do zakończenia ustawowego okresu wynoszącego 3 lata. Wcześniejsza spłata kredytu ma największy sens wtedy, gdy bank zredukuje nam dalsze odsetki nie pobierając przy tym prowizji za wcześniejszą spłatę. Nastąpi to wówczas, gdy umowa została podpisana po dniu 21 lipca 2017 r. i minie już więcej niż 3 lata od uruchomienia kredytu.

I tak oto banki często przez pierwsze 3 lata od zaciągnięcia kredytu nakładają dodatkowe dla klienta obciążenia. Są to np. dodatkowe koszty – w pierwszym roku wynoszą one 3% od kwoty spłaty kredytu, w drugim roku 2%, w trzecim natomiast 1%. Po upływie tego czasu nie poniesiemy już żadnych dodatkowych opłat. Dlatego warto rozważyć wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego dopiero po trzech latach okresu kredytowania.

Warto więc dokładnie śledzić warunki umowy oraz upewnić się, że nie mamy do czynienia z sytuacją, gdy wcześniejsza spłata kredytu będzie dla nas niekorzystna.

To bardzo ważne. Nie ryzykujmy. Jeśli sami nie mamy czasu lub też uważamy, że sytuacja nas “przerasta” spytajmy o zdanie eksperta finansowego. On chętnie pomoże i z jego pomocą możemy tylko zyskać.

Jak przedstawia się sytuacja w poszczególnych bankach?

•  PKO BP 

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w przypadku umów zawartych przed dniem 21 lipca 2017r. wynosi:

• jeżeli jest to spłata całkowita – 2% od kwoty spłaty
• jeżeli jest to spłata częściowa – 1.5% od spłat częściowych dokonywanych w ciągu trzech pierwszych lat spłaty kredytu hipotecznego, licząc od dnia uruchomienia.

Przedterminowa spłata kredytu hipotecznego w przypadku umów zawartych po dniu 21 lipca 2017r., niezależnie od tego czy jest ona całkowita czy częściowa, wynosi 0 zł. Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego ustalana jest indywidualnie i wynosi od 0% do 3,5%. 

Warto też wiedzieć, że w PKO BP pożyczone fundusze można przeznaczyć na spłatę zupełnie innego kredytu mieszkaniowego. Sam zaś kredyt możemy rozłożyć na maksymalnie 35 lat. Wymagany jest wkład własny w wysokości 10 % wartości kredytu hipotecznego.

• Pekao S.A.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w przypadku umów zawartych po dniu 22 lipca 2017r. wynosi maksymalnie 3% niezależnie od tego czy jest ona całkowita czy częściowa. Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu obowiązuje przez pierwsze 3 lata od dnia zawarcia umowy.   

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego wynosi 1,99% lub 1,25% w przypadku, gdy kredytobiorca dodatkowo zakupi ubezpieczenie od utraty pracy CPI o wartości 2%.

Warto zaznaczyć, że bank ten oprocentowanie kredytu uzależnia od przyznanej kwoty kredytu hipotecznego. PeKaO S.A. również zostaje w tyle w kwestii przyznawania kredytów hipotecznych w porównaniu z innymi bankami. Obecnie dochód z umowy o dzieło lub umowy zlecenie nie stanowi dla banku podstawy do przyznania kredytu hipotecznego. Maksymalny okres kredytowania wynosi 30 lat. Wymagany wkład własny w wysokości 15% wartości kredytu hipotecznego.

• ING Bank Śląski

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w przypadku umów zawartych po dniu 22 lipca 2017r. wynosi 0%, niezależnie od tego czy jest ona całkowita czy częściowa. Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego wynosi 1,9% udzielonej kwoty kredytu. W tym przypadku można też wybrać wariant cenowy bez prowizji.

 Należy pamiętać, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, niezależnie od tego czy jest to spłata w całości czy też w części, wiąże się z prawem kredytobiorcy do żądania zwrotu od banku części poniesionych kosztów. Maksymalny okres kredytowania wynosi 35 lat.  Tutaj niestety mamy wymagany wyższy wkład własny, który wynosi aż 20 %.

Jeśli nadal, jednak masz wątpliwości, który bank będzie dla Ciebie najlepszy

Niewątpliwie przyszłemu kredytobiorcy może być trudno samemu zorientować się w meandrach przepisów prawa bankowego, dlatego też raczej należy rozważyć skorzystanie z  pomocy Ekspertów Finansowych, którzy rozwieją wszelkie wątpliwości, przeliczą wszystkie koszty kredytu hipotecznego oraz wybiorą najtańszy bank z oferty wszystkich banków w Polsce.